65세 이상이 20% 넘은 한국, 일본 부동산 시장에서 답을 찾다 !

✅ 일본 고령화와 부동산 시장, 고령자 노동참여가 바꾼 현실 (한국에도 시사점)

안녕하세요! 오늘은 일본의 고령화가 부동산 시장에 미친 영향에 대해 깊이 있는 이야기를 나눠보려고 합니다. 특히, 고령자들의 노동시장 재진입이 부동산 시장에 어떤 변화를 가져왔는지 살펴볼 건데요.

 

이번 내용은 Peng(2024)의 연구, "The effect of demographic shift on property values in Japan" (International Journal of Housing Markets and Analysis)를 바탕으로 구성하였습니다.

무엇보다, 한국도 2025년 현재 65세 이상 인구 비율이 20%를 넘어서면서 일본과 비슷한 길을 가고 있다는 점에서 매우 중요한 참고가 될 수 있습니다.

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1. 일본과 한국, 모두 초고령화 사회로

먼저 일본의 고령화 속도를 살펴보겠습니다.

• 2006년: 65세 이상 인구 20.8%
• 2016년: 65세 이상 인구 26.6%

하지만 여기서 중요한 사실!  한국도 2025년 기준으로 65세 이상 인구가 전체의 20%를 넘어섰습니다.

즉, 일본이 이미 겪고 있는 부동산·노동·복지 문제가 앞으로 우리나라에도 곧 닥칠 수 있다는 의미입니다.

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2. 고령화가 부동산 시장에 주는 복합적인 영향

많은 사람들이 "고령화가 심해지면 집값이 떨어질 것"이라고 생각하죠.
그런데 Peng(2024)의 연구에 따르면 상황은 그렇게 단순하지 않습니다.

일본에서는 두 가지 상반된 현상이 함께 나타났습니다.

 

① 주택 수요 감소

• 인구 감소, 노동력 부족, 특히 지방의 주택 시장 침체

② 특정 주택 유형에 대한 수요 증가

• 고령자들이 선호하는 소형, 저렴, 편의시설 인근 주택에 대한 수요는 오히려 증가

즉, 전체적인 주택 수요는 줄지만, 고령자 맞춤형 주택 수요는 늘어나는 현상이 함께 존재합니다.

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3. 고령자 노동참여가 가져온 시장 안정

또 하나 중요한 점이 있습니다.

바로 고령자들의 노동시장 재진입입니다.
일본에서는 은퇴 이후에도 많은 고령자들이 파트타임, 비정규직 형태로 일하고 있으며, 특히 70세 이후에도 계속 일하는 분들이 늘고 있습니다.

 

이들이 일하게 되면서 소득이 생기고, 결과적으로 주택을 구매하거나 유지할 수 있는 능력이 생기는 거죠.
이렇게 고령자들의 경제활동이 늘면서 부동산 시장의 숨은 안정 요소로 작용하고 있는 것입니다.

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4. 계층별 부동산 시장을 분석한 분위수 패널 모델 (Quantile Panel Model)

여기서 주목할 점은 Peng(2024)의 연구가 "분위수 패널 모델"(Quantile Panel Model)을 활용했다는 사실입니다.

분위수 패널 모델이란?

• 쉽게 말해, 부동산 가격을 상위 10% (Q90, 고가 주택)와 하위 10% (Q10, 저가 주택)로 나누어, 각각의 가격대가 고령자 노동참여에 따라 어떻게 다르게 반응하는지 분석하는 방법입니다.

왜 이런 분석이 중요할까요?

• 고령자의 경제활동이 고가 주택과 저가 주택에 미치는 영향이 다를 수 있기 때문입니다.

▶ 주요 연구 결과 (Peng, 2024)

가격대고령자 노동참여가 미친 영향

상위 10% (Q90, 고가 주택)	가격 하락 방지 (완화)
하위 10% (Q10, 저가 주택)	가격 상승 압력 (수요 증가)

 

정리하자면, 고령자들이 일하면서

• 비싼 집의 가격은 급락을 막고,
• 저렴한 집의 가격은 오히려 수요로 인해 오를 수 있다는 것이죠.

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5. 고령자들이 원하는 집의 모습

일본의 고령자들이 선호하는 주택 유형도 명확하게 나타났습니다.

 

주거 선호 요소설명

저렴한 가격	은퇴 후 소득에 맞는 가격대의 주택
소형·관리 쉬움	유지·관리 비용 절감, 공간 효율성
의료·편의시설 근접	병원, 마트, 교통 등 접근성 높은 주택
무장애 설계	엘리베이터, 경사로, 안전장치 완비
사회적 연결망	커뮤니티, 이웃과 교류 가능한 환경

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6. 한국이 준비해야 할 정책 방향

이제 한국도 일본의 경험을 바탕으로 준비해야 할 시점입니다.

 

정책 방향세부 내용

고령자 맞춤형 일자리 제공	경제 자립 지원형 일자리 확대
고령자 전용 주택 공급	소형·안전·의료 인접 주택 공급
지방 균형 발전	지방 도시 거점 개발, 인프라 확충
고령자 주택 금융 지원	주택 구매·전세 보증금 금융 지원

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7. 결론: 일본의 교훈, 한국의 과제

Peng(2024)의 연구가 보여주듯, 고령화는 무조건 부동산 시장을 침체로 몰고 가는 게 아닙니다.
고령자의 경제활동과 주택 수요 변화가 시장을 새롭게 형성할 수 있기 때문이죠.

특히 65세 이상 인구 비율이 20%를 넘은 한국은 지금부터 고령자를 위한 주택·노동·복지 통합 정책을 준비해야 할 시기입니다.

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➤ 핵심 메시지
"노인이 늘어도, 그들이 일하고 움직이면 부동산 시장도 살아날 수 있다. 일본의 사례는 한국의 미래가 될 수 있다."

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📖 참고문헌
Peng, T.-C. (2024). The effect of demographic shift on property values in Japan. International Journal of Housing Markets and Analysis.